Mulți își fac calculele doar la avans și rate și ajung să se trezească, la notar, cu cheltuieli la care nu s-au gândit. În rândurile de mai jos trecem pe concret prin principalele costuri la cumpărarea unei locuințe, în afară de avans și credit, ca să știi la ce te aștepți.
Ce plătești înainte să ajungi la notar
Primul lucru care apare, de obicei, este avansul pentru rezervare, dacă iei apartamentul prin agenție sau de la dezvoltator. Sumele variază, dar se întâlnesc frecvent rezervări de câteva sute de euro, deduse ulterior din prețul final.
Urmează raportul de evaluare cerut de bancă, dacă iei locuința cu credit ipotecar. Evaluarea este făcută de un evaluator autorizat, iar tariful pornește, de regulă, de la câteva sute de lei și crește în funcție de tipul și valoarea imobilului.
Dacă ai ales să lucrezi cu un broker de credite, în multe cazuri nu plătești direct, brokerul fiind plătit de bancă. Totuși, există și situații în care se percepe onorariu separat, mai ales pentru dosare complicate. Contractul cu brokerul trebuie citit atent, nu lăsat „la inspirație”.
Uneori apar și costuri mici, dar enervante: extrase de carte funciară, copii legalizate, adeverințe de venit sau alte documente cerute de bancă. Fiecare cost în parte nu pare mare, însă puse cap la cap înseamnă câteva sute de lei bune.
Cheltuieli la notar, pe lângă prețul locuinței
Zona care îi ia pe nepregătite pe mulți cumpărători este „nota de plată” de la notar. Aici intră:
- Onorariul notarial pentru contractul de vânzare-cumpărare, dacă e cazul, pentru contractul de ipotecă;
- Taxele către stat, reținute de notar și virate mai departe (impozit, taxe de intabulare etc.);
- Alte acte notariale (procuri, declarații, convenții între soți).
Onorariul notarial se calculează procentual în funcție de valoarea imobilului și este reglementat printr-un ordin oficial. Nu poți negocia baza de calcul, dar poți discuta cu notarul dacă există loc de ajustare în limitele legale, mai ales la sume mari.
La acestea se adaugă taxa de intabulare, adică înscrierea dreptului tău de proprietate în cartea funciară. Sumele diferă în funcție de valoare și tipul imobilului și se achită, de obicei, tot prin biroul notarial.
Dacă iei credit, intră în joc și contractul de ipotecă, care are la rândul lui onorariu și taxă de intabulare pentru ipotecă. Nu sunt sume uriașe raportat la valoarea creditului, dar trebuie puse în buget.
Un sfat simplu, care scapă multora: cere din timp deviz estimativ de la notar, în scris. Nu te costa nimic să întrebi și îți faci o idee clară de la început, nu cu o seară înainte de semnare.
Comisioane de bancă și costuri ascunse în credit
În afară de dobândă și de rata lunară, un credit ipotecar vine cu mai multe comisioane și asigurări obligatorii:
În primul rând, există frecvent comision de analiză a dosarului sau de acordare a creditului. Unele bănci l-au redus sau eliminat, altele îl practică încă, ca procent din suma împrumutată sau sumă fixă.
Apoi, în aproape toate cazurile ai asigurare de imobil obligatorie, cesionată în favoarea băncii. Prima de asigurare se plătește anual sau e inclusă în rată. Valoarea ei depinde de evaluare, zonă, tipul locuinței și condițiile din poliță.
Multe bănci includ și asigurare de viață sau de șomaj, uneori obligatorie, alteori opțională, dar recomandată. Din nou, costurile par mici lunar, însă pe termen lung contează în costul total al creditului.
Pe lângă acestea, se pot aplica comisioane de administrare a contului de credit, comision pentru contul curent obligatoriu la banca respectivă sau tarife pentru diferite operațiuni (modificare scadențar, refinanțare timpurie). Toate acestea trebuie citite cu răbdare în contract, înainte de semnare.
Costuri cu agenția, dezvoltatorul și statul
Dacă ai găsit locuința printr-o agenție imobiliară, apare și comisionul de intermediere. În România se întâlnesc, în continuare, situații în care comisionul este cerut atât vânzătorului, cât și cumpărătorului, deși tot mai multe agenții merg pe un singur comision, de la o singură parte.
Comisionul este, de obicei, un procent din preț (1-3%), uneori sumă fixă. Negocierea se poartă înainte să semnezi contractul de intermediere. După semnare, spațiul de manevră scade brusc.
La apartamentele noi, cumpărate de la dezvoltator, te poți lovi de costuri cu locul de parcare, boxa de depozitare sau alte anexe, care nu sunt incluse în prețul de bază afișat în anunț. De multe, prețul final „cu tot cu loc” arată altfel decât oferta de pe site.
La stat, în afară de impozitul pe tranzacție, suportat în principiu de vânzător (există și excepții, de discutat la notar), vei avea de plătit, ca nou proprietar, impozitul anual pe clădire</strong. Acesta se calculează în funcție de deciziile consiliului local, de zona în care se află imobilul și de alte criterii stabilite legal.
Chiar dacă nu se achită în ziua semnării, impozitul local ar trebui să figureze încă din start în bugetul tău anual, nu doar în cel al primului an după cumpărare.
Cheltuieli după ce primești cheile
Ziua în care primești cheile vine cu entuziasm, dar și cu o listă nouă de cheltuieli. Prima tranșă ține de utilități și administrație: transferul contractelor de energie, gaze, internet, întreținere, eventual abonamente de parcare publică.
În blocurile mai noi, asociațiile de proprietari solicită un fond de rulment sau fond de reparații, adică o sumă plătită la început pentru a acoperi cheltuielile curente ale blocului. Vorbim, de obicei, de câteva sute de lei, dar e bine să întrebi în avans.
Urmează, aproape inevitabil, cheltuielile de renovare și mobilare. Chiar și un apartament „la cheie” mai cere perdele, electrocasnice, corpuri de iluminat, mici ajustări. Un apartament vechi ajunge, de multe, la schimbarea instalațiilor, a ușilor, a ferestrelor sau a pardoselii.
Costurile cresc rapid dacă nu le ții din scurt: un frigider, o mașină de spălat, o canapea, câteva dulapuri și un pat bun pot depăși ușor câteva mii de euro. De aceea, e mai sănătos să ai un buget separat pentru mobilare, nu să-l „mănânci” din banii de avans.
Nu uita nici de costurile de mutare: transport mobilă, cutii, eventual montaj, zile de concediu luate doar pentru asta. Pare detaliu, dar pentru o familie care se mută cu tot calabalâcul, nota de plată nu mai e deloc simbolică.
Cum îți faci un buget realist pentru cumpărarea unei locuințe
Orice discuție despre costuri se învârte, de fapt, în jurul unei întrebări simple: câți bani trebuie să ai „deoparte”, în afară de avans? Nu există un răspuns identic pentru toți, dar te poți ghida după câteva repere.
Mai întâi, strânge oferte scrise: notar, bancă, agenție, dezvoltator. Nu te baza pe ce ai auzit de la prieteni sau pe ce se spune la telefon. Un deviz concret, chiar estimativ, îți arată imediat unde se duce fiecare leu.
Apoi, fă-ți un mini-buget pentru după mutare: cât vrei să investești minim în renovare și mobilă în primul an. Nu trebuie să fie totul premium din prima zi, dar e bine să știi suma minimă cu care ai putea trăi confortabil.
Mulți consultanți recomandă să ai un fond separat de siguranță, echivalent cu câteva luni de cheltuieli, care să nu se atingă pentru mobilă sau taxe notariale. În practică, puțini reușesc să bifeze tot, dar măcar ai o țintă clară.
Un exercițiu simplu este să aduni:
- avansul pentru credit;
- totalul estimat pentru taxe notariale, bancă și agenție;
- un minim pentru renovare, mobilă și mutare;
- o marjă de siguranță, pentru surprize.
Suma rezultată îți arată dacă momentul este bun sau forțat. Dacă diferența dintre ce ai și ce îți trebuie te obligă să mergi „la limită”, merită să mai aștepți câteva luni și să strângi diferența, decât să intri în casă cu stresul la maximum.
Întrebări frecvente
Cât să estimez, în procente, pentru costurile suplimentare față de prețul locuinței?
Pentru o locuință cumpărată prin credit, multe calcule orientative pornesc de la 5-10% din preț pentru taxe, comisioane și acte. Procentele diferă după oraș, valoarea imobilului, tipul de credit și situația concretă.
Pot plăti taxele notariale și comisioanele din credit, nu din banii mei?
Unele bănci permit includerea anumitor costuri (de exemplu, asigurări sau comision de analiză) în suma creditului, altele nu. Discuția trebuie avută direct cu banca și merită analizat impactul asupra ratei și dobânzii totale.
Ce se întâmplă dacă nu am toți banii de costuri în ziua semnării la notar?
Fără plata integrală a taxelor și onorariilor, tranzacția nu se poate finaliza. Nu te baza pe improvizații în ziua semnării; dacă vezi că bugetul nu ajunge, renegociază termenul sau valoarea tranzacției din timp.
Un apartament sau o casă în proprietate vine cu siguranță și libertate, dar și cu o notă de plată care nu se oprește la avans și rată. Când privești locuința ca pe un proiect financiar complet, nu doar ca pe un vis, șansele să te bucuri de ea cu adevărat sunt mult mai mari.
Acest material are rol informativ și nu înlocuiește discuția cu un notar, un consultant financiar sau banca ta. Condițiile, taxele și comisioanele se pot modifica, de aceea verifică întotdeauna informațiile în surse oficiale înainte de a lua o decizie.
